公募REITs获批五周年：产业园REITs持续扩容，工业地产迎来新机遇
摘要：
2021年5月首批公募REITs获批至今已满五周年。五年来，公募REITs覆盖高速公路、产业园区、仓储物流等多个领域，其中产业园REITs成为重要组成部分。截至2026年，仓储物流领域已有11只公募REITs上市，工业地产正迎来"投融管退"全周期资本运作的新阶段。五周年里程碑：从试点到常态
2021年5月17日，首批9只公募REITs获批，覆盖高速公路、产业园区、仓储物流等领域，标志着中国基础设施公募REITs正式启航。五年来，公募REITs市场规模持续扩大，产品类型不断丰富，为产业园区和工业地产开辟了全新的资本运作通道。
产业园REITs发展现状
产业园REITs是公募REITs市场的重要组成部分。截至2026年初，已有苏州工业园、上海张江、深圳蛇口、北京中关村等多个国家级园区的优质资产成功发行REITs产品。
以东吴苏园产业REIT为例，其底层资产包括苏州国际科技园等优质产业园区。根据2025年年报数据，信息技术业租户占产业园租户结构首位，其次为人工智能和生物医药企业，反映了苏州园区"高、精、尖"的产业定位。
仓储物流REITs异军突起
仓储物流领域是REITs扩容最快的板块之一。截至2025年底，已有11只仓储物流公募REITs上市，底层资产覆盖长三角、珠三角、京津冀等主要物流枢纽。
仓储物流REITs的快速发展，得益于电商持续增长带动的物流仓储需求，以及高标准仓库供不应求的市场格局。仲量联行研究指出，公募REITs的持续扩容正在推动物流地产行业迈向"重塑"，资本化运作成为行业发展的新引擎。
工业地产"投融管退"闭环成型
公募REITs的成熟，意味着工业地产实现了从"投资-建设-运营"到"投资-融资-管理-退出"的全周期闭环：
- 投资端：保险资金、产业资本通过Pre-REITs提前布局优质工业资产
- 融资端：开发建设期通过项目贷款、ABS等工具融资
- 管理端：专业运营商提升资产运营效率，实现租金和估值双增长
- 退出端：成熟资产通过公募REITs上市，实现流动性退出和收益兑现
对厂房投资者的启示
从办厂易平台观察，公募REITs五周年的重要意义在于：
一是工业资产流动性大幅提升。过去工业厂房、仓储物流资产流动性差、退出难，REITs为这类资产提供了标准化的退出渠道，提升了资产估值水平。
二是专业运营价值凸显。REITs对底层资产的运营效率、租户质量、租金增长有严格要求，这将推动工业地产从"开发销售"向"持有运营"转型。
三是区域分化加剧。能够发行REITs的资产集中在一线城市和核心二线城市，三四线城市的工业资产流动性将进一步承压。企业在选址时，应充分考虑资产未来的流动性和增值空间。